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다주택자 급매가 소진되면서 송파·서초 아파트값이 다시 상승 전환했다.
3일 스카이데일리가 한국부동산원 4월 4주차 주간 아파트가격 동향과 시장 취합 자료를 분석한 결과, 서울 강남 3구는 2월 4주차(2월 23일 조사)부터 동반 약세를 보였으나 4월 3주차에 송파구가 먼저 반등하고 4주차에 서초구가 뒤따르는 흐름을 나타냈다. 강남구는 아직 하락권에 머물렀지만 낙폭은 줄어들고 있다.
4월 27일 기준 송파구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.13% 올라 강남 3구 중 가장 빠른 회복세를 보였다. 송파구는 4월 20일 0.07%로 상승 전환한 데 이어 2주 연속 오름폭을 키웠다.
서초구는 같은 주 0.01% 오르며 2월 4주차 이후 10주 만에 상승 전환했다. 4월 20일까지 -0.03%를 기록했던 것과 비교하면 약세 흐름에서 벗어났다.
강남구는 4월 27일 기준 -0.02%로 여전히 마이너스권에 남았다. 다만 3월 말 -0.22%까지 확대됐던 하락폭이 크게 줄었고 4월 3주차 -0.06%와 비교해도 낙폭이 축소됐다. 압구정·개포동 위주로 하락했으나 하락폭은 크게 줄어 바닥권을 확인하는 과정으로 해석된다.
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강남권 조정은 2월 23일 동시에 시작됐다. 당시 강남구 -0.06%, 송파구 -0.03%, 서초구 -0.02%로 강남 3구가 모두 하락 전환했고, 3월 중순 이후 절세성 급매물이 가격을 끌어내렸다.
강남 3구 외 고가 지역인 용산구는 2월 말부터 조정이 시작된 이후 3월 4주차 0.04% 상승, 4월 1주차 0.00% 보합을 보인 시점을 제외하고 4월 말까지 마이너스 변동률을 보이고 있다. 이태원·이촌동 등 고가 단지를 중심으로 가격 조정이 이어졌고, 성동구도 3월 중순부터 하순 사이 옥수·행당동 위주로 일시적인 소폭 하락세를 보였다.
부동산 업계는 급매 소진을 반등의 직접적인 배경으로 지목했다. 양도소득세 중과 유예 종료를 앞둔 다주택자 절세 매물이 3월을 전후해 시장에 상당 부분 반영된 결과라는 설명이다. 가격을 크게 낮춘 매물이 먼저 거래되고 이후 집주인들이 호가를 다시 올리거나 매물을 거둬들이면서 강남권 가격 흐름도 달라졌다.
강남 3구와 달리 서울의 다른 대부분 자치구는 꾸준한 상승 흐름을 유지했다. 특히 서남권과 강북권 주요 지역은 선호 단지와 역세권 대단지를 중심으로 매수세가 이어지며 서울 전체 상승세를 지탱했다.
강서·관악·영등포·구로·양천 등 서남권은 2~4월 조정기에도 매주 0.1~0.3%대 상승률을 기록하며 서울 상승 흐름을 견인했다. 정주여건이 양호한 대단지와 역세권, 재건축 추진 단지를 중심으로 수요가 유지된 영향이다.
강북권도 비슷한 흐름을 보였다. 성북·동대문·마포·노원구 등은 중소형 규모와 학군지, 역세권 대단지 위주로 상승 거래가 이어졌고, 강북 14개구 평균도 매주 0.11~0.19% 수준의 상승률을 유지했다.
서울 아파트 매물도 줄고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계 기준 서울 아파트 매물은 3월 21일 8만80건까지 늘어난 이후 5월 초 7만건대로 감소했다. 급매 소진과 매물 회수가 동시에 진행되는 것으로 진단됐다.
한편 다주택자 양도세 중과 유예는 오는 9일 종료된다. 10일부터는 조정대상지역 2주택자에게 기본세율+20%p, 3주택 이상 보유자에게 기본세율+30%p가 적용된다. 지방소득세까지 고려하면 최고 실효세율은 82.5%까지 높아진다.
다만 정부는 토지거래허가구역 내 거래 절차를 고려해 보완책을 마련했다. 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 중과 배제 대상에 포함되고, 10·15 대책 이후 조정대상지역으로 편입된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역은 11월 9일까지 양도 절차를 마치면 중과를 적용받지 않는다.
강남·서초·송파·용산 등 기존 규제지역은 9일까지 토지거래허가를 신청한 뒤 9월 9일까지 잔금 지급과 소유권이전등기를 마쳐야 중과 배제 대상에 포함된다. 정부는 토지거래허가 심사 기간을 고려해 기준을 토지거래허가 신청으로 넓혔다.
10일 이후 시장의 관심은 추가 급매보다 매물 잠김으로 옮겨갈 가능성이 크다는 게 업계의 진단이다. 압구정 현대아파트 인근 부동산 관계자는 “중과세가 재개되면 양도차익이 큰 다주택자는 매각을 미루고 보유를 택할 유인이 커진다”고 설명했다.
이어 “정부가 장기보유특별공제와 보유세, 비거주 주택 과세 강화 등을 추진할 경우 고가주택이나 비거주 주택을 중심으로 추가 매물이 나올 수 있지만 시장은 후속 대책 이전까지 정중동의 움직임을 보일 가능성이 높다”고 덧붙였다.
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