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최근 서울 강남과 한강벨트 주요 단지를 중심으로 급매물이 늘고 호가가 내려가고 있지만, 올해 서울 아파트 공시가격은 작년 대비 큰 폭으로 오를 전망이다. 지난해 하반기부터 올해 1월까지 서울 집값이 급등한 상황에서 공시가격 산정이 1월에 사실상 마무리되면서, 2월 이후 나타난 가격 조정 흐름이 공시가격에 충분히 반영되기 어렵기 때문이다.
3일 부동산 업계에 따르면 국토교통부와 한국부동산원은 공시가격 산정 작업을 마친 뒤 지자체 사전 검토와 가격 심사를 진행 중이며, 다음 주 공시가격안 열람 및 의견 청취 절차에 들어갈 예정이다.
정부는 지난해 11월 공청회에서 올해 공동주택 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가 비율)을 평균 69%로 동결하기로 했다. 다만 현실화율을 동결해도 ‘기준 시세’ 자체가 작년·연초 고점에 가깝게 잡히면 공시가격은 큰 폭으로 오를 수밖에 없다는 게 시장의 관측이다.
핵심 변수는 ‘시차’다. 공시가격은 매년 1월1일자 기준으로 산정되지만, 가격 변동이 큰 구간에서는 조사·산정이 마무리되는 1월까지의 흐름이 최대한 반영되는 것으로 알려져 있다. 실제로 서울 아파트값은 지난해 11~12월, 올해 1월까지 상승세가 이어졌고, 이후 이재명 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월9일) 기조를 분명히 하면서 시장이 급격히 냉각됐다. 급매 증가와 일부 지역 하락 전환이 나타났지만, 공시가격은 ‘조정 이전’ 가격을 토대로 산정됐을 가능성이 크다는 의미다.
이 경우 체감 현실화율이 뛰는 ‘역설’이 발생한다. 시세가 내려가는데 공시가격이 올라 보유세(재산세·종부세) 부담이 커지고, 고가주택이나 한강벨트 핵심 단지에선 세부담 상한(전년 대비 150%)에 걸리는 사례가 늘 수 있다는 우려가 나온다.
공정시장가액비율을 작년 수준으로 동결하더라도 공시가 자체가 급등하면 종부세 대상 단지의 부담은 커진다. 여기에 정부가 공정시장가액비율을 상향 조정할 경우(예: 종부세 80% 등) 세부담 상한에 도달하는 단지가 더 늘어날 수 있다는 관측도 제기된다.
최근 서울 강남권의 한 아파트를 예로 들면, ‘시세는 떨어졌는데 세금은 오르는’ 체감 현실화율 역전 현상이 어떻게 발생하는지 보다 분명히 드러난다. 가령 전용 84㎡ 아파트의 작년 시세가 30억원, 공시가격이 21억원(현실화율 70%)이었다고 가정해보자. 이 주택의 지난해 보유세(재산세·종합부동산세 합산)는 약 1200만원 수준이었다.
그러나 올해 들어 시장 가격이 10% 하락해 시세가 27억원으로 낮아졌음에도, 공시가격이 작년 말과 올해 초 고점을 반영해 25억원으로 상승했다고 가정하면 상황은 달라진다. 이 경우 체감 현실화율은 25억원을 27억원으로 나눈 약 93%로 급등한다. 명목 현실화율은 동결됐지만, 실제 시장 가격과 비교한 체감 비율은 크게 뛰는 셈이다.
보유세 부담도 빠르게 늘어난다. 공정시장가액비율을 작년과 동일하게 유지하더라도 과세표준이 되는 공시가격이 크게 오르면서 올해 산출 보유세는 약 1850만원 수준까지 증가할 수 있다. 다만 세부담 상한(전년도 납부세액의 150%)이 적용되면 실제 납부액은 1200만원의 150%인 1800만원으로 제한된다. 그럼에도 전년 대비 600만원가량 세 부담이 늘어나는 셈이다.
만약 정부가 종합부동산세 공정시장가액비율을 80%로 상향 조정할 경우, 산출 세액은 2000만원을 웃돌 수 있다. 이 경우에도 세부담 상한에 걸려 실제 납부액은 1800만원으로 제한되지만, 상한선에 도달하는 단지는 더욱 늘어날 가능성이 크다. 전문가들은 “시세는 10% 내렸는데 보유세는 50% 가까이 오르는 구조가 만들어질 수 있다”며 “고가 주택이나 한강벨트 핵심 단지에서는 세부담 상한 적용 사례가 급증할 가능성이 있다”고 지적한다.
정책 불확실성도 남아 있다. 정부는 공시가격 산정과 별개로 ‘공시가격 현실화율 5년 로드맵’을 새로 마련 중이며, 국토연구원 연구용역 결과를 바탕으로 하반기 발표할 계획이다. 최종 목표(현실화율 90%)를 유지하면서도 향후 5년간 현실화율을 어디까지 끌어올릴지, 균형성 제고 방식(지역·가격대 격차 조정)을 어떻게 설계할지가 쟁점이다. 특히 최근 정부가 초고가 주택 보유세 강화를 시사한 만큼, 초고가 구간에 현실화율을 더 빠르게 적용하는 ‘차등 가속’ 카드가 테이블에 오를 수 있다는 관측이 나온다.
전문가들은 공시가격이 보유세뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 등 다수 행정 기준으로 쓰이는 만큼 “예측 가능성과 안정성이 핵심”이라고 지적한다. 집값이 변곡점에 있는 상황에서 공시가가 고점 가격을 따라가면 조세저항과 정책 신뢰 훼손으로 이어질 수 있어, 로드맵 설계에서 속도 조절과 충격 완화 장치가 필요하다는 주문이다.
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