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국내 건설경기 침체가 2026년에도 이어질 것이란 전망이 짙어지고 있다. 주택 공급의 출발점인 인허가부터 착공, 분양, 준공까지 전 단계 지표가 일제히 후퇴하면서 공급 체력이 약화되고 있어서다.
30일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 12월 주택통계’에 따르면 지난해 전국 주택 인허가 물량은 37만9834가구로 전년(43만5234가구) 대비 12.7% 감소했다. 인허가는 향후 주택 공급을 가늠하는 대표적인 선행지표다.
수도권 인허가도 22만2704가구로 4.9% 줄었다. 인천은 증가했지만 서울(-19.2%)과 경기(-4.2%)가 동반 감소했다. 지방 역시 부동산 경기 둔화와 미분양 적체 영향으로 신규 사업 추진이 크게 위축된 것으로 나타났다.
착공 실적도 감소했다. 지난해 전국 주택 착공은 27만2685가구로 1년 전보다 10.2% 줄었다. 수도권은 2.2% 늘었지만 지방은 24.5% 급감했다. 착공 감소는 통상 1~2년 뒤 분양과 입주 감소로 이어진다.
실제 분양 물량은 19만8373가구로 전년 대비 14.1% 줄었고, 준공 물량도 34만2399가구로 17.8% 감소했다. 서울은 일부 대단지 입주 영향으로 준공이 늘었지만, 전국적으로는 공급 위축 흐름이 뚜렷하다.
“시장에 돈이 안 돈다”…현장 체감은 통계보다 더 냉각
건설업계가 체감하는 경기는 통계 이상으로 차갑다.
본지가 만난 한 중견 건설사 임원 출신 업계 관계자는 “현재 시장의 가장 큰 문제는 자금 경색”이라며 “과거에는 상가나 다가구주택, 소형 빌라 등 민간 소규모 건축 수요가 꾸준했지만 지금은 그마저 사실상 멈춘 상태”라고 말했다. 이어 “중소·중견 건설사들은 신규 프로젝트를 추진할 여력 자체가 부족하고, 금융 조달이 막히면서 사업을 기획조차 못 하는 상황”이라고 덧붙였다.
대형 단지 착공 소식과 시장 체감 사이의 괴리도 크다. 또 다른 주택 개발업계 관계자는 “언론에 나오는 사업들은 대부분 대형 건설사 중심의 대규모 프로젝트”라며 “서울 일부 핵심 지역을 제외하면 신규 분양 사업은 크게 줄었고, 재개발·재건축 역시 절차 지연으로 실제 공급으로 이어지는 속도가 매우 느리다”고 말했다. 그는 “몇몇 대형 사업이 돌아간다고 해서 시장 전체가 회복 국면이라고 보긴 어렵다”고 했다.
PF 막히고 공사비 오르고… 건설사 줄도산
공급 위축의 배경에는 자금 경색이 자리 잡고 있다. 공사비는 계속 오르는데 분양 시장은 침체돼 사업성이 악화됐고, PF 대출 문턱까지 높아지면서 신규 사업 추진이 어려워졌다.
국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 지난해 폐업을 신고한 종합건설업체는 450곳을 웃돌았다. 역대 최대 수준으로, 중견·중소 건설사를 중심으로 연쇄 도산이 이어지고 있다.
건설사 수익성도 급격히 악화됐다. 주요 대형 건설사의 매출원가율은 90%에 육박하거나 이를 넘는 수준이다. 매출 대비 원가 비중이 높아질수록 이익이 줄어드는 구조여서 사실상 ‘매출은 늘어도 남는 게 없는’ 상황이 반복되고 있다.
여기에 정부의 PF 금융 규제 완화 조치 일부가 2026년 중 종료될 예정이고, 2027년부터는 PF 자기자본비율 요건이 단계적으로 상향된다. 건설사 입장에선 자본 부담이 커져 신규 사업에 더 소극적일 수밖에 없다.
거래 절벽에 비주거 시장도 붕괴 신호
수요 측면에서도 거래 경색이 심각하다.
아파트·상가 시공을 주로 담당하는 시공 업계 관계자는 “대출 규제와 금리 부담, 실거주 요건 등으로 매수자들이 시장에 쉽게 들어오지 못한다”며 “매도자도, 매수자도 모두 움직이지 않는 ‘정지 상태’에 가깝다”고 평가했다. 그는 “거래가 줄어들면 가격 조정 압력은 커지지만, 동시에 시장 심리도 위축돼 회복 속도는 더 늦어질 수 있다”고 덧붙였다.
비주거 부문 침체는 더 심각하다. 그는 “상가 미분양과 공실 누적이 장기화되면서 중소 규모 건축 수요가 크게 줄었다”며 “전시회나 상담 현장에서도 과거에는 소형 상가나 다세대주택 건축을 검토하던 개인 수요자들이 많았지만 지금은 그런 움직임이 거의 보이지 않는다”고 전했다.
현장 인력시장 역시 영향을 받고 있다. 관계자는 “공사 물량이 줄면서 현장 인력 수요도 동반 감소하고 있다”며 “공정이 줄면 인력이 빠지고, 인력이 줄면 공정이 더 지연되는 악순환이 이어지고 있다”고 설명했다.
건설경기 위축은 후방 산업 전반으로 확산하는 모습이다. 한국시멘트협회 통계에 따르면 올해 초(1~2월) 시멘트 출하량이 445만t으로 전년 동기 대비 약 24.8% 감소해 최근 5년 중 최저 수준을 기록했다. 같은 기간 철근 출하량도 53만t으로 전년보다 약 12.5% 줄어든 것으로 나타났다, 이처럼 건자재 수요가 위축되면서 현장 재고는 늘고 가동률은 떨어지는 등 건설산업 후방망 전체가 부진을 겪고 있다.
아파트 입주 물량이 줄면서 빌트인 가구 수요도 크게 감소했고, 신규 승강기 설치 물량 역시 줄어드는 추세다. 업계에서는 “건설경기 회복이 지연되면 후방 산업 부진은 더 길어질 수밖에 없다”는 우려가 나온다.
일각에선 사회간접자본(SOC) 등 정부 공공 공사 물량 증가로 건설투자가 소폭 반등할 수 있다는 전망도 있다. 그러나 민간 주택·부동산 시장이 위축된 상황에서 전체 건설경기를 끌어올리기엔 역부족이라는 평가가 우세하다.
한국은행이 발표한 최신 경제전망에서도 건설투자의 부진이 지적됐다. 한국은행은 건설투자와 설비투자가 경제성장을 끌어내리는 요인으로 작용하고 있다고 진단하면서, 수주·착공 등 건설투자 관련 지표의 위축 영향이 본격화하고 있어 당분간 건설투자 부진이 이어질 가능성이 크다고 전망치를 하향 조정했다.
업계는 공통적으로 회복 조건으로 금리 안정과 금융시장 정상화를 꼽는다. 한 부동산 업계 관계자는 “건설사업은 대부분 차입을 기반으로 시작되기 때문에 금리가 높으면 사업 추진 자체가 위축될 수밖에 없다”며 “지금은 ‘돈이 없어 못 짓는’ 상황이라 시장이 자연스럽게 살아나기 어려운 구조”라고 말했다.
건설정책 연구기관 관계자는 언론인터뷰에서 “현재는 공급 사슬 전 단계가 동시에 위축된 이례적인 상황”이라며 “PF 구조 개편과 금융 여건 완화, 분양 시장 정상화가 동시에 이뤄지지 않는 한 2026년에도 침체 국면이 이어질 가능성이 높다”고 말했다.
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