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부자들의 부동산 투자 열기는 언제나 식을 줄 모른다. 오피스·원룸 빌딩 등 건물 매매를 통한 부동산 수익 창출이 이미 재테크 수단의 하나로 자리 잡았다. 오래된 건물을 매입해 신축 또는 리모델링을 하면서 차익을 얻는 경우를 얼마든지 찾아볼 수 있다. 부동산 재테크 시장에 뛰어든 사람들이 우선적으로 주목하는 것은 건물 매매가를 결정짓는 땅값이다. 특히 오피스 빌딩이 숲을 이루는 삼성동, 역삼동 등 강남 땅값은 다른 곳과 비교하면 놀라운 수준이다. 지난해 서초동 1318-1(옛 뉴욕제과)번지가 3.3㎡당 5억1700만원에 매매되면서 역대 최고가를 기록한 바 있다. 상위 1% 부자들은 삼성동, 청담동, 논현동 등 강남 부동산 시장을 언제나 주목하고 있다. 강남 일대는 1970년대 중반까지만 해도 논밭으로 이뤄진 허허벌판이나 다름없었다. 1970년대 이후 강남 개발을 시작했고 당시 부동산 업계에서 주목받는 인물이 있었다. 고 김형목 해청학원(영동고등학교) 초대 이사장과 조봉구 전 삼호그룹 회장이다. 김형목 전 이사장은 ‘강남 개발의 아버지’라 불릴 정도로 부동산 업계에 널리 알려진 인물이다. 강남 부동산 업계에서는 김 전 이사장 명의 부동산이 상당수라는 소문이 있다. 또 그의 아들 김윤 전 해청학원 이사도 다량의 부동산을 소유한 것으로 알려졌다. 스카이데일리가 파악한 결과 김 전 이사는 빌딩만 다섯 건을 보유했다. 대부분 강남의 노른자 땅에 위치해 그 가치가 높다. 스카이데일리가 강남 부동산 붐을 일군 1세대 고 김형목 전 해청학원 이사장의 아들 김윤 전 해청학원 이사가 보유한 부동산 현황을 취재했다. 
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▲ 김형목 해청학원(영동고등학교) 초대 이사장의 아들 김윤 해청학원 전 이사는 청담동 빌딩을 비롯해 강남 일대 토지와 건물을 소유했다. 그가 소유한 청담동 빌딩은 ‘더 청담 웨딩홀’ 건물로 2필지 위에 위치했다. 해당 건물의 시세는 840억원 상당이다. [사진=박미나 기자] ⓒ스카이데일리
서울 강남 땅값은 국내 최고 수준이다. 영화 ‘강남1970’ 속에 그려진 부동산 투기의 전설 ‘말죽거리 신화’는 오늘날까지 이어지고 있다. ‘강남1970’의 모티브는 당시 서울시 기획관리관이던 손정목 전 교수의 저서 ‘서울 도시계획 이야기’에서 비롯됐다.
서울을 강남에 통째로 옮겨놓겠다는 의도로 서울시는 강남 일대를 헐값에 사들여 땅을 확보해 ‘남서울개발계획’을 발표했다. 이 후 복덕방촌이던 지하철 3호선 양재역의 동남쪽인 ‘말죽거리’ 땅값이 뛰어 올랐다. 당시 ‘말죽거리에 가서 땅을 사면 떼돈을 번다’ 말이 있을 정도였다. 그 후 땅 투기 바람이 불면서 강남은 땅값 열풍이 불었다.
청담동·삼성동·신사동 등 노른자 땅…부동산 자산 2000억 넘어
남들은 정부의 발표 이후 땅을 사려고 뛰어들었지만 이보다 먼저 앞서 땅을 사들인 이가 있었다. 바로 강남 부동산 개발 1세대로 불리는 고 김형목 해청학원 초대 이사장이다. 김 전 이사장은 학교법인 해청학원을 설립했으며 해청학원 재단을 통해 서울 영동고등학교를 설립했다. 부동산 업계에 따르면 강남 개발 즈음 김 전 이사장은 강남 일대에 토지를 대량 소유했다. 부동산이 개발되면서 큰 이득을 봤다는 것이 업계 관계자의 전언이다.
그의 아들 역시 강남에 부동산을 대거 보유했다. 김윤(61) 전 해청학원 이사는 청담동 빌딩을 비롯해 강남 일대 토지와 건물을 갖고 있다. 등기부등본에 따르면 김 전 이사는 어린 나이에 다수의 토지를 매입했다. 당시 김 전 이사장이 아들 김 전 이사의 명의로 다수의 필지를 매입한 것으로 부동산 업계는 추정했다.
김 전 이사는 도산대로에 위치한 ‘더 청담 웨딩홀’ 건물을 갖고 있다. 2필지에 위치한 해당 건물은 5층 규모로 대지면적은 주차장까지 포함해 총 2615.2㎡(약 791평), 연면적 4762.66㎡(약 1441평)다. 김 전 이사는 해당 토지를 1963년 매입했다. 당시 그의 나이는 아홉 살이다.
박남식 랙스티얼티에셋 대표에 따르면 해당 건물이 위치한 도산대로 일대 3.3㎡(약 1평)당 시세는 1억3000만원으로 건물 매매가는 약 770억원이다. 시세는 이어 웨딩홀 시설비 70여억원까지 합치면 총 840억원으로 추산됐다.
▲ 김윤 전 이사는 삼성동, 신사동 압구정 로데오 거리, 논현동 일대에 다수의 건물을 소유했다. 부동산 전문가들에 따르면 파악된 그의 부동산의 시세는 2000억원이 넘는다. 사진 상단 왼쪽부터 시계방향으로 삼성동 빌딩과 인근 부지, 신사동 빌딩, 삼성동 빌딩. ⓒ스카이데일리
이 외에도 김 전 이사는 논현동, 삼성동, 신사동 등에 건물을 소유했으며 업계에 따르면 그가 소유한 부동산은 총 2145억원에 달했다. 그는 1975년 21살 때 논현동 주택 부지를 매입했다. 등기부등본에 따르면 지상 2층 규모의 해당 건물은 대지면적 718㎡(약 217평), 연면적 324㎡(약 98평)로 학동공원 인근에 자리 잡고 있다.
김 전 이사는 삼성동 감남구청역 1번 출구 앞 한 블록에만 주차장 부지를 포함한 4필지, 대로변 1필지 총 5필지, 3개의 건물도 소유했다. 부동산 관계자들은 삼성동 5필지 역시 모두 1970~1980년대 걸쳐 소유권이 등록된 것으로 보아 아버지 김 전 이사장이 사들인 것으로 추정했다.
3필지 위에 위치한 건물은 지하 2층, 지상8층 규모로 총 대지면적 2003.6㎡(약 606평), 연면적 8862.1㎡(약 2681평)다. 해당 건물은 음식점, 은행, 사무실 등으로 이용되고 있다. 바로 옆에 위치한 지상 5층 규모 건물은 대지면적 694.4㎡(약 210평), 연면적 2437.83㎡(약 737평)로 소매점, 음식점, 사무실 등으로 이용되고 있다.
한 블록 건너 위치한 또 다른 건물은 1층~3층, 4층 1개 호실은 학교법인 해청학원이 소유했다. 4층 나머지 호실은 김 전 이사의 소유다. 건물 규모는 대지면적 1654.4㎡(약 500평), 연면적 4469.85㎡(약 1352평)다.
그는 지난 2010년 압구정 로데오거리에 위치한 신사동 빌딩을 96억5000만원에 매입했다. 해당 건물의 규모는 대지면적 310.7㎡(약 94평), 연면적 1046.14㎡(약 316평)이다.
김 전 이사의 부동산 시세에 대해 김윤수 원빌딩 부동산 중개팀장은 “해당 주택이 있는 논현동 일대는 3.3㎡(약 1평)당 3453만원으로 건물 시세는 약 75억원으로 추정된다”고 전했다. 이어 그는 “삼성동의 경우 3필지에 위에 위치한 건물의 경우 평당 약 1억6000만원으로 시세는 970억원에 달한다”며 “옆에 위치한 건물의 경우 평당 약 1억2000만원으로 시세는 260억원이다”고 설명했다.
배준형 리얼티코리아 빌딩사업부 수석팀장에 따르면 신사동 해당 빌딩의 경우 3.3㎡(약 1평)당 1억원대로 매물이 나와 있지만 현재 공실률이 높아 평당 시세가 다소 하락했다. 배 팀장은 “현재 평당 8000만~9000만원으로 볼 수 있으며 건물 시세는 75억2000만~84억6000만원으로 추정된다”고 말했다.
“남보다 앞섰던 강남 땅부자, 개발 당시 토지 다량 사들여”
▲ 강남 개발을 주도한 고 김형목 전 이사장은 강남 주요 일대의 땅을 사들인 것으로 알려졌다. 부동산 관계자들은 아들 김 윤 전 이사가 당시 매입한 토지는 아버지가 김 전 이사장이 아들 명의로 사들인 것으로 추정했다. 사진은 김 전 이사 소유의 논현동 주택. ⓒ스카이데일리
부동산 업계에 따르면 김 전 이사장은 땅값 열풍이 불던 1970년대 중반 강남 땅 투자에 뛰어들었다. 서울시가 선정한 강남개발지역에 대해 발 빠르게 투자해 수익을 거둔 케이스다. 아직까지도 일각에서는 어떻게 성공적인 부동산 투자가 가능했는가에 대해 의문의 목소리도 나오고 있다. 어떻게 부동산을 살 정도로 부를 축적했는지 정확히 알려진 바가 없다. 일각에서는 황해도가 고향인 그가 젊은 시절 이미 그곳에서 큰돈을 벌었다는 이야기도 있다.
그는 강남 개발을 주도한 부동산 신화 1세대로 분류되고 있다. 논밭이었던 강남 일대 땅을 매입해 부동산 붐을 일으켰고, 현재 그의 아들인 김 전 이사가 당시 매입한 토지 및 건물의 일부를 소유했다.
부동산업계에 강남 땅부자로 유명한 데에는 그의 땅에 강남에서 유명했던 건물들이 자리했었기 때문이다. 강남구청역 사거리에 문을 열었던 강남 최초 백화점 영동백화점, 대치동 일대 청실아파트, 신해청 아파트 등이 이에 해당된다. 업계에서는 이 부지는 과거 서울시에 그가 헌납한 것으로 알려졌다.
현재 강남구청이 있는 삼성동 등 김 전 이사가 소유한 건물 외에도 김 전 이사장은 압구정동, 대치동 일대 땅을 보유했었다. 또 영동고등학교 부지와 청담동 소재 북청군장학회 부지, 강남구립국제교육원 부지도 소유했지만 이 역시 장학회와 서울시에 헌납한 것으로 전해졌다.
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